تخلیه املاک مشاعی

دانستنی های تخلیه املاک مشاعی

تصرف در ملک مشاع

مالکیت افراد متعدد نسبت به مال معین به دو صورت امکان دارد:

  • صورت اول زمانی است که هر یک از شرکا مالک قسمت مشخصی از ملک است مثل زمانی که دو نفر مالک باغی هستند و سهم هر یک مشخص است سهم یکی قسمت شمالی باغ و سهم دیگری قسمت جنوبی باغ است و هر کدام از آن ها می تواند در سهم خود هرگونه تصرفی را انجام دهد.
  • صورت دوم زمانی است که تمام شرکا مالک جزء جزء یک ملک هستند و موضوع مالکیت آن ها مثل صورت اول مشخص نیست. به این نوع مالکیت “اشاعه” گویند.

 

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

تصرفات حقوقی به معنی انجام معاملات نسبت به ملک مشاع است.

هر یک از شرکا می تواند نسبت به سهم مشاع خود هرگونه معامله ای را انجام دهد خواه این معامله فروش سهم مشاع باشد یا اجاره آن. در مورد فروش سهم مشاع، صاحب سهم اختیار دارد که تمام یا بخشی از سهم خود را بفروشد؛ خواه به یک نفر خواه به چند نفر.

در مورد اجاره، با اینکه برای انجام عقد اجاره شریک اختیار دارد اما چون اجاره مستلزم تصرف مستاجر در ملک مشاع است برای تصرف او اجازه تمام شرکا لازم است.

حال اگر شریک معامله ای را نسبت به تمام ملک انجام دهد. مثلا تمام ملک را بفروشد، این عمل او به نسبت سهم خودش صحیح و به نسبت سهم شرکای دیگر از نظر حقوقی فوضولی به شمار می رود و به اجازه شرکا احتیاج دارد و اگر شرکا اجازه ندهند معامله نسبت به سهم آنان باطل می شود و نسبت به سهم شریک فروشنده همچنان صحیح است.

مقاله مرتبط:  روابط موجر و مستاجر، مالک چه حقوقی دارد؛ مستاجر چه حقوقی

 

تصرفات مادی در ملک مشاع

همانطور که گفته شد ذره ذره ملک مشاع متعلق به تمام شرکا آن است بنابراین تصرف هر شریک در مال مشاع در واقع تصرف در مال دیگری هم محسوب می شود و برای تصرف در مال غیر اجازه مالک لازم است.

به عبارت ساده تر شاید ما بتونیم سهم مشاع خود را معامله کنیم ولی برای تصرف مادی باید تمام شرکا اجازه دهند چون هر بخشی از ملک که به تصرف در می آید در واقع سهم تمام آن ها است. مثلا اگر دو برادر در مغازه ای به صورت مشاع شریک باشند و یکی از آن ها بدون اجازه دیگری در مغازه تصرف کند باید برای مدت تصرف خود اجرت المثل ایام تصرف بپردازد.

سایر تصرفات مادی مثل تخریب یا تعمیر ملک هم باید به همین صورت و با اجازه تمام شرکا باشد.

مقاله مرتبط:  طرح دعوی تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه است؟

 

استثنات ممنوعیت تصرف شرکا در ملک مشاع

  • اگر ملک مشاع به سبب خرابی به تعمیر نیاز داشته باشد و یکی از شرکا بدون دلیل موجه با تعمیر آن مخالفت کند شرکای دیگر می توانند اقدام به تعمیر آن کنند.

عمل تقسیم مال مشاع در دادگاه مدت زمان زیادی طول می کشد تا قبل از تقسیم، شرکا می توانند در بخشی از مال که به نسبت سهمشان متعلق به آنان می شود تصرف کنند و هیچ کدام نمی توانند مانع این تصرف شوند.

  • در مورد قنات های مشترک بین افراد، قانونگذار مقررات ویژه ای را وضع کرده است که طبق این مقررات اگر شخصی از شرکا از تعمیر و لایروبی قنات و حتی پرداخت هزینه آن خودداری کند امکان اجبار او به تعمیر، اجاره یا حتی فروش سهم قنات توسط مرجع قضایی وجود دارد.
  • در مورد اداره قسمت مشترک در آپارتمان ها، اگر بین مالکین توافقی وجود نداشته باشد طبق قانون باید براساس رای اکثریت که مالک بیش از نصف مساحت اختصاصی هستند عمل شود.
مقاله مرتبط:  قلع و قمع بنا چیست؟

 

تخلیه ملک مشاع

خلع ید از ملک مشاع

  • تصرف در ملک مشاع باید با اذن تمام شرکا باشد پس اگر شخصی از شرکا یا شخص ثالث بدون اذن، ملک مشاع را تصرف کند هر یک از شرکا می تواند علیه متصرف یا متصرفان دعوای خلع ید مطرح کند.

دعوای خلع ید باید علیه همه ی متصرفان اقامه شود مگر اینکه خواهان فقط با تصرف یکی از متصرفان مخالف باشد.

مثل زمانی که چهار نفر در ملکی شریک اند و سه نفر از آنان ملک را در اختیار دارند شریکی که میخواهد ملک را از تصرف سایر شرکا خارج کند باید دعوا را علیه همه ی آنها اقامه کند و اگر دعوا را فقط علیه یکی از آنها اقامه کند فقط حکم نسبت به همان شخص اجرا می شود.

خواهان(کسی که دعوا را طرح می کند) باید مالکیت مشاع خود را اثبات کند و اگر رای به نفع او صادر شود متصرف از ملک بیرون انداخته می شود ولی خواهان دعوا هم نمی تواند ملک را تصرف کند مگر به اذن سایر شرکا

  • زمانی که شرکا با توافق ملک را اجاره می دهند منتها مستاجر سهم اجاره بهای یکی از مالکین را پرداخت نمی کند اینجا قانون به مالک حق داده که تخلیه ی ملک را تقاضا کند.
  • اما در فرضی که یکی از شرکا به بهانه ی تخریب یا بازسازی ملک درخواست تخلیه داشته باشد این درخواست بدون توافق سایر شرکا از او پذیرفته نخواهد شد زیرا تخریب و بازسازی نوعی تصرف محسوب میشود و برای تصرف اذن تمام شرکا الزامی است.
مقاله مرتبط:  تخلیه محل اجاره و سرقفلی به مصادیق جهت تعدی و تفریط

 

تصرف عدوانی در ملک مشاع

دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.

طبق قانون اگر 2 یا چند نفر به صورت مشاع ملکی را تحت تصرف یا مالکیت داشته باشند.هر کدام از شرکا که مانع تصرف دیگری یا دیگران شود متصرف عدوانی شناخته می شود.و شریک دیگر با استناد به سابقه تصرف خود، و غیر قانونی بودن تصرف شریک متصرف علیه او اقامه دعوا می کند.

 

حق شفعه

حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید

  • تعداد شرکا دو نفر باشد.
  • مال غیرمنقول (زمین یا خانه) باشد
  • مال قابل تقسیم باشد
  • یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص ثالث فروخته باشد.

اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود.او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد.حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.

مشاوره حقوقی تخلیه املاک مشاعی

منزل ما به صورت مشترک و سند قطعی به نام من و برادرم(3 دونگ، 3دونگ) می باشد، چطور میتوان ملک را تقسیم کرد و از منافع آن استفاده کرد؟

ملک مشاعا به نام هر دو فرد می باشد و هر دو برادر (مالک) باید در مورد فروش یا ساکن شدن آن به توافق برسند و در صورت عدم توافق باید در دادگاه و ارئه دادخواست فروش ملک مشاعی این اختلاف را حل کنند.

نمونه دادخواست تخلیه املاک مشاعی

نمونه رای تخلیه املاک مشاعی